Déductions diverses

Question: Un propriétaire posséde une demeure inscrite à l'inventaire supplémentaire, non ouverte à la visite; il a payé une facture de 50 000 € pour refaire le toit de sa propriété. Peut-il déduire cette somme de ses revenus ?

Réponse: Oui, il pourra déduire 50% de cette dépense, soit 25 000 € de son revenu global. S'il avait bénéficié d'une subvention ( de 10 000 € par exemple) du Ministère de la Culture, il aurait pu déduire un montant de 40 000 € ( 50 000 € - 10 000 €).

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Question: Un propriétaire envisage de réhabiliter un immeuble ancien qu'il possède depuis plusieurs années. Peut-il bénéficier du régime de ROBIEN ?

R�ponse: Non l'amortissement est réservé aux immeubles réhabilités acquis depuis le 3 avril 2003.

Dans le cas présent, le propriétaire pourra déduire des loyers qu'il encaissera la totalité des travaux, l'année de leur réalisation; il aura un déficit foncier imputable à hauteur de 10 700 € sur son revenu global; le surplus pourra être reporté sur ces revenus fonciers des dix années suivantes.

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Expatriés:

R�ponse: Le revenu net foncier doit être déterminé sur la déclaration annexe de revenus fonciers (n° 2044). Ce résultat est ensuite reporté sur la déclaration d'ensemble des revenus (n°2042) comme un résident Français. Les revenus nets sont imposés au taux forfaitaire de 25%. La déclaration des revenus devra être souscrite auprès du Centre des Impôts des non-résidents, 9, rue d'Uzès 75094 Paris cedex 02.

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Question: Un expatrié a conservé son ancienne résidence principale en France; il y réside pendant les vacances. Est-il imposable sur la plus-value réalisée à l'occasion de la vente de cette maison ?

R�ponse: Ce bien est assimilé à une résidence principale et la plus-value n'est donc pas imposable si le propriétaire remplit les deux conditions suivantes:

• Il a été domicilié en France un an au moins à un moment quelconque avant la cession.
• Il a eu la libre disposition de la maison depuis son acquisition.

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Question: Plus-value immobilière réalisée par un résident étranger ?

Réponse: La plus-value immobilière réalisée en France par une personne fiscalement domiciliée à l'étranger à la date de cession de l'immeuble est soumise à un prélèvement du tiers (33,33%). Dans les deux mois de l'acte de cession, une déclaration de plus-value immobilière ( n° 2090) doit être déposée auprès du bureau de la Conservation des hypothèques du lieu de situation du bien, accompagnée du paiement du prélèvement. Cette déclaration doit être effectuée par un représentant accrédité domicilié en France. Cette formalité est le plus souvent accomplie par le Notaire chargé de la rédaction de l'acte.

Si au moment de la vente, la personne est fiscalement domiciliée en France, la plus-value réalisée est à déclarer sur l'imprimé de plus-value immobilière ( n° 2049). Le montant de la plus-value est ensuite reporté sur la déclaration d'ensemble des revenus (n° 2042). Ces deux déclarations sont enfin envoyées au centre des impôts du dernier domicile fiscal.

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Question: Peut-on avoir une activité à l'étranger et être L.M.P. ? Peut-on être non-résident Français et L.M.P. ? Peut-on être L.M.P. et avoir des revenus d'une activité à l'étranger ?

R�ponse: Le lieu de résidence d'un contribuable n'a aucune influence sur la manière dont il exerce une activité domestique Française. Toutefois se présente deux difficultés, la première tient à la notion fiscale de centre d'intérêts économiques dudit contribuable. Exemple: un non-résident, expatrié avec toute sa famille et ayant son activité professionnelle à l'étranger, a été taxé en France du fait du poids de son patrimoine immobilier global. C'est donc une requalification en fonction de ses intérêts économiques. La seconde est que le statut de L.M.P. apporte souvent une défiscalisation les premières années. Encore faut-il pouvoir en bénéficier, c'est-à-dire avoir suffisamment de revenus pour absorber pendant un maximum de 5 ans l'étalement des frais initiaux sur d'autres ressources non imposables au prélèvement libératoire. En conclusion, si le déficit est imputable sur l'ensemble des revenus il s'agit bien entendu des revenus perçus et taxés en France.

Impôts et Taxes:

Question: Lorsque le droit de propriété est démembré, qui a la charge de la taxe fonciére ? 

Réponse: Lorsque le droit de propriété est démembré entre le nu-propriétaire qui détient le logement et l'usufruitier qui peut l'habiter ou le louer, la taxe fonciére est établie au nom de l'usufruitier qui doit la payer ( CGI, art. 1400, II.).

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Question: Le propriétaire d'un appartement inhabitable suite à des infiltrations d'eau peut-il demander le dégrévement de la taxe d'habitation ?

Réponse: La taxe d'habitation est due au titre des locaux meublés à usage d'habitation et de leurs dépendances ( chambres de service, jardins d'agrément, garage, remise et parkings privatifs situés à moins d'un kilométre). Dés lors que les locaux étaient impropres à l'habitation au 1er janvier de l'année d'imposition, le propriétaire peut demander le dégrévement total de la taxe due cette année.

Il lui suffit de fournir les justificatifs prouvant l'inhabilité du logement ( photos, action engagée contre le syndic, attestation de professionnels ayant visité les lieux,...).

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Question: L'associé d'une S.C.I. occupant un logement à titre de résidence principale peut-il bénéficier de l'exonération de la quote-part de plus-value lui revenant en cas de cession par la société ?

Réponse: Oui, la quote-part de la plus-value lui revenant est exonérée d'impôt, à condition qu'il occupe gratuitement ce logement.

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Question: Dans quelle catégorie de revenus sont déclarés les loyers de sous-location ?

Réponse: Les revenus provenant de la sous-location d'immeubles nus constituent des bénéfices non-commerciaux, quelle que soit la nature de l'immeuble sous-loué ( immeuble à usage professionnel, immeuble d'habitation, terrain).

Par ailleurs, les revenus tirés de la sous-location d'un immeuble pris en crédit-bail sont également imposables dans la catégorie des bénéfices non-commerciaux.

En revanche, ont un caractére commercial les sous-locations en meublé ou les sous-locations de locaux munis des agencements et matériel nécessaires à leur utilisation.

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Question: Comment déclarer une plus value immobilière ?

Réponse: Vous avez vendu un bien immobilier et, ne pouvant prétendre à aucune exonération particulière, vous devez joindre à la déclaration de vos revenus une déclaration spéciale (qui porte le n° 2049) pour effectuer le calcul du montant imposable de la plus-value.

Après avoir renseigné la page 1 de la déclaration 2049, vous devrez effectuer ce calcul sur la page 2 en complétant :

• soit le cadre "plus-value à court terme" si le délai écoulé entre la date d'acquisition et la date de la revente est inférieure à deux ans ;
• soit le cadre plus-value à long terme dans les autres cas.

A noter :

• si vous avez acquis le bien par succession, la date d'acquisition correspond à la date du décès ;
• si vous avez reçu le bien en nue propriété par donation ou succession puis en pleine propriété par suite du décès de l'usufruitier, le délai de détention court à partir de la date d'acquisition de la nue-propriété ;
• dans le cas où la vente porte sur une construction édifièe par le vendeur (à titre occasionnel), il convient désormais (bulletin officiel des impôts 8M-3-01) de traiter de façon distincte la fraction de plus value afférente au terrain, d'une part, et celle afférente aux constructions, d'autre part : s'agissant du terrain, le délai court à partir de la date d'acquisition de celui-ci indépendamment de la date d'exécution des travaux s'agissant des constructions, le délai court à partir de la date de début des travaux.

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 Transmission: 

Question: Comment transmettre un patrimoine foncier important, générant des loyers correspondant à une rentabilité brute d'environ 10%, patrimoine intégralement payé, clients bien entendu assujetti à l'I.S.F. ? 

Réponse: Une S.C.I a été constituée par leurs trois enfants, le parc immobilier a été intégralement racheté par cette S.C.I pour un montant d'un million trois cent mille euros au moyen d'un emprunt amortissable sur 20 ans au taux de 5% consenti par la B.N.P, la somme dégagée a été pour la plus grande partie placée sur un support assurance permettant des retraits chaque année, 30 000 euros/ans ont été prévus, indispensables pour compléter les revenus des parents, qui du même coup ont diminué leur assiette pour le calcul de l'I.S.F.

De plus ils bénéficient d'une exonération de droits de succession à terme sur la somme placée en assurance.

Les enfants, quant à eux n'ont eu à payer que les frais d'actes et d'enregistrement, qui ont été inclus dans le financement, aucune plus-value n'a été due, compte tenu de l'ancienneté du parc immobilier cédé, le remboursement est quant à lui, largement payé par les loyers, il est prévu une opération supplémentaire en 2006, destinée à créer un nouveau déficit, car sans cela, la S.C.I devra payer un impôt sur les loyers perçus.

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Question: Est-il possible de vendre un bien à un membre de la famille ?

Réponse: Il est parfaitement légal de vendre un bien en famille, même si cette opération est moins fréquente qu'une donation ou un héritage. Pour éviter des problèmes avec les héritiers et avec l'administration fiscale, il est recommandé de prendre certaines précautions:

• Le prix de la vente doit être sincère, c'est à dire correspondre à celui du marché. Pour des biens d'une certaine importance, il peut être utile de demander une évaluation à un expert.
• L'acheteur doit justifier qu'il a payé le prix avec ses propres deniers.

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Pratique:

Question: Qui peut demander la protection d'un bâtiment en Monument historique ?

Réponse: La procédure de protection est initiée et instruite par les services de l'état c'est à dire la Direction Régionale des Affaires Culturelles et peut se faire de deux manières :

• Le classement ou l'inscription en monument historique peut se faire automatiquement au terme d'un recensement systématique.
  ATTENTION ! La Direction Régionale des Affaires Culturelles n'est pas tenu d'informer les propriétaires du classement ou de l'inscription de l'immeuble en monument historique.
• Le classement ou l'inscription peut se faire à la suite d'une demande directe émanant des propriétaires de l'immeuble, d'un tiers y ayant un intérêt, des collectivités locales ou des associations.

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Question: Comment monter un dossier pour faire classer un immeuble ?

Réponse: Le dossier doit comprendre une partie documentaire sur l'immeuble (historique, descriptif, localisation, statut de l'édifice…) et des documents indispensables à l'identification de l'immeuble (photographies, plans, croquis, piéces cadastrales).

• Pour tout dossier les avis de l'architecte en chef des monuments historiques, de l'architecte des Bâtiments de France et de l'inspecteur des monuments historiques sont nécessaires.

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