Le démembrement de propriété:

Dans le cadre d'un démembrement, la propriété est séparée en deux parties distinctes:

La nue-propriété

L'usufruit

Celui qui détient l'usufruit est désigné usufruitier et le propriétaire de la nue-propriété devient le nu-propriétaire.

Dans le cas d'un démembrement de propriété immobilière, si des travaux sont entrepris, les avantages fiscaux dont bénéficie le nu-propriétaire sont particulièrement attractifs.

Avantage fiscal: 

Si l'immeuble est donné en location, l'usufruitier est imposable dans le cadre des revenus fonciers pour les loyers qu'il perçoit.

Le nu-propriétaire, s'il supporte les charges de grosses réparations, peut les déduire de son revenu global, si ces dépenses excèdent le montant de ses revenus fonciers.

Obligations:

• Pour que le nu-propriétaire bénéficie de cette déduction sur son revenu global, le démembrement doit résulter d'une succession ou d'une donation entre parents, jusqu'au 4 ème degré inclus, et concerner un immeuble bâti ou non.
• Le démembrement sur des titres de société est exclu.
• L'usufruit peut être viager, le démembrement s'éteint au décès de l'usufruitier. Il peut être aussi contractuel.
• Dans tous les cas, lorsque le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, aucun droit d'enregistrement n'est dû, que le démembrement provienne d'une donation ou d'un contrat.

Déclaration fiscale :

Le nu-propriétaire remplit la déclaration n° 2044 (revenus fonciers) en indiquant les travaux réalisés et en joignant l'état détaillé des travaux avec les factures, ainsi que le nom et l'adresse de l'usufruitier.

L'usufruitier également s'il touche des revenus locatifs, avec en annexe le nom et l'adresse du locataire.

Barème de l'usufruit

Age de l'usufruitier	Usufruit	Nue-propriété
Jusqu'à 20 ans	90%	10%
De 21 à 30 ans	80%	20%
De 31 à 40 ans	70%	30%
De 41 à 50 ans	60%	40%
De 51 à 60 ans	50%	50%
De 61 à 70 ans	40%	60%
De 71 à 80 ans	30%	70%
De 81 à 90 ans	20%	80%
Plus de 90 ans	10%	90%

Usufruit temporaire

Age de l'usufruitier	Usufruit	Nue-propriété
De 0 à 10 ans	23%	77%
De 10 à 20 ans	46%	54%
De 20 à 30 ans	69%	31%

 

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