DISPOSITIF: Loi DEMESSINE ou Z.R.R (Zones de revitalisation rurale).
Pour
les investisseurs, de nouvelles possibilités sont offertes depuis
1999, la Loi de finances rectificative de 1998 accorde de
nouveaux avantages fiscaux aux résidences de tourisme construites en
zones de revitalisation rurale.
La Loi de finances pour 2001
conforte ce dispositif en augmentant les plafonds et en étendant le
«zonage» à certaines zones rurales initialement non concernées.
AVANTAGE FISCAL
Les
investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôts s'ils achètent un
appartement ou une maison individuelle situé dans une résidence de
tourisme classée située dans une zone de revitalisation rurale. Cette
réduction est égale à 15 % du montant de l'investissement et étalée sur
6 ans.
Le montant de l'investissement ouvrant droit à
réduction d'impôt - et non des revenus imposables – est plafonné à
45.760 euros pour une personne seule et à 91.520 euros pour un couple
marié soumis à imposition commune.
Dès lors, le montant
maximal de la réduction d'impôt obtenu et calculé au taux de 15 % peut
être de 6.864 euros , pour une personne seule, soit une réduction
maximale annuelle de 1.716 euros et de 13.687,50 euros pour un couple
marié, soit une réduction maximale annuelle de 3.421,88 euros .
OBLIGATIONS
En
contrepartie de cet avantage fiscal, l'acquéreur doit s'engager à louer
le logement à un exploitant de résidence de tourisme pendant 9 ans au
minimum par le biais d'un bail commercial.
Ce contrat doit
prendre effet dans le mois qui suit la date d'acquisition ou de
l'achèvement si ce dernier est postérieur. La durée de 9 ans est
calculée de date à date à compter de la prise d'effet du bail. Il n'y a
pas de plafond de loyer.
L'avantage fiscal autorise
l'utilisation du logement par le propriétaire pendant un maximum de 8
semaines par an. Dans la pratique la durée proposée par le gestionnaire
est de 2 à 3 semaines maximum ! L'abattement forfaitaire de 14 % en
droit commun est limité à 6 % par an pendant les 9 ans.
La
réduction est accordée à un particulier, mais aussi lorsque le logement
est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés
(S.C.I, S.C.P.I).
LOGEMENTS CONCERNES
Sont
concernés par ce dispositif les logements neufs ou en état futur
d'achèvement. Les logements anciens sont, en revanche, exclus de ce
nouveau dispositif, sauf s'ils sont l'objet d'une réhabilitation
conséquente et sont situés dans une résidence de tourisme classée en
zone de revitalisation rurale.
Une réduction de 10 % - et non
de 15 % - est alors prévue dans les mêmes conditions au titre des
dépenses de reconstruction, d'agrandissement, de grosses réparations et
d'amélioration. D'autre part, il ne peut s'agir que de logements en
résidences de tourisme classées telles qu'elles ont été définies par
l'arrêté du 14 février 1986.
L'investissement dans les
chambres situées dans des résidences de tourismes classées est
également possible à la condition expresse que ces logements offrent
une surface habitable au moins comprise entre 9 m2 et 21 m2 pour 2
personnes. En outre, l'équipement sanitaire, s'il n'est pas propre à
chaque logement, doit être commun au maximum pour 10 personnes.
DROIT DE JOUISSANCE
Autre
atout de ce dispositif, la possibilité pour l'investisseur d'occuper de
manière temporaire le logement et, ce, sans remettre en cause
l'avantage fiscal. La durée totale des périodes d'occupation ne doit
pas excéder 8 semaines par an et le revenu foncier déclaré par
l'investisseur doit correspondre au loyer annuel qui aurait été
normalement dû par l'exploitant en l'absence de toute occupation par le
propriétaire.
Les périodes d'occupation ne doivent entraîner en
aucun cas une minoration sur le revenu foncier à déclarer par le
propriétaire.
DELIMITATION GEOGRAPHIQUE
Toutes
les résidences de tourisme classées ne bénéficient pas pour autant de
cet avantage fiscal. Seules les résidences situées dans certaines zones
rurales ont le droit à cet avantage fiscal. Jusqu'au 31 décembre 2000,
les logements devaient être situés dans les Z.R.R. (zones de
revitalisation rurale). La loi de finances pour 2001 a étendu le
«zonage» aux communes rurales bénéficiant de soutien européen. Le nom
et le nombre de ces communes viennent d'être définies par décret. Nous
vous invitons à prendre contact soit avec les services fiscaux du lieu
considéré soit avec la municipalité directement.
REPRISE DE L'AVANTAGE FISCAL
La
reprise de l'avantage fiscal a lieu dès lors que le propriétaire rompt
l'engagement de location pendant la période de 9 ans. Cette rupture
peut être constituée par :
Un défaut effectif de location après l'expiration du délai d'un mois imparti pour louer ;
Une interruption de la location pendant la période de 9 ans, supérieure à celle admise ;
Une utilisation du logement par son propriétaire supérieure à 8 semaines par an ;
La cession du logement pendant la période couverte par l'engagement.
L'administration admet ne pas remettre en cause l'avantage fiscal en cas de :
Changement
de situation personnelle (divorce ou séparation modifiant le foyer
fiscal et entraînant la création de nouveaux contribuables ou
professionnelle (chômage) ; Changement résultant du décès d'un des
conjoints ayant bénéficié de la réduction d'impôt, dans ce cas le
conjoint survivant reprend alors à son profit le dispositif en faveur
de la R.T.C.
SYNTHÈSE:
Contribuables
concernés : tout type de contribuable dès lors que leur imposition sur
le revenu est en adéquation avec l'avantage fiscal considéré ; Type d'avantage fiscal :
réduction d'impôt égale à 15 % de l'acquisition plafonnée à 45.760
euros pour une personne seule ou 91.520 euros pour un couple
marié ; Conditions
à respecter : la résidence doit être
gérée par un professionnel du tourisme et se situer en
Z.R.R. ; Précisions complémentaires : dispositif est en vigueur jusqu'au 31 décembre 2006 (date de livraison du bien)
