I. Logements neufs et assimilés : régime ROBIEN

c. Logements acquis en l'état futur d'achèvement

43 La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux (Code de la construction et de l'habitation art. L 261-3).

Aucune condition de délai d'achèvement n'est exigée (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 24).

44 Aux termes de l'article 31, I-1º-h du CGI, l'amortissement peut être appliqué pour les logements acquis en l'état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003.

Toutefois, d'après un communiqué du ministère du logement du 7 mai 2003 et une réponse ministérielle, il est prévu que le dispositif « ROBIEN» s'applique aux acquisitions de logement en l'état futur d'achèvement pour lesquels l'achèvement est intervenu dès le 1 er janvier 2003, quelle que soit la date d'acquisition du logement ou la date de déclaration d'ouverture du chantier .

d. Locaux acquis inachevés

45. Les contribuables qui acquièrent à titre onéreux un immeuble inachevé peuvent, toutes conditions étant par ailleurs remplies, bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement dès lors que:

le local acquis inachevé n'a jamais été utilisé ni occupé entre la date de son acquisition et celle de son achèvement;
l'immeuble a, une fois achevé, la nature de logement au sens des articles R 111-1 à R 111-17 du Code de la construction et de l'habitation.
Il n'est pas nécessaire que la destination initiale de l'immeuble acquis inachevé soit l'habitation (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 26).

D'après un communiqué du ministère du logement du 7 mai 2003, il est prévu que le dispositif « Robien » s'applique aux logements pour lesquels l'achèvement intervient à compter du 1er janvier 2003, la date de la déclaration d'ouverture de chantier étant sans incidence.

e. Logements que le contribuable fait construire

46. Aux termes de l'article 31, I-1º-h, la déduction au titre de l'amortissement s'applique aux logements que le contribuable fait construire et qui font l'objet, à compter du 3 avril 2003, de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R 421-40 du Code de l'urbanisme.

Toutefois, d'après un communiqué du ministère du logement du 7 mai 2003 et une réponse ministérielle, il est prévu que le dispositif  « ROBIEN » s'applique aux constructions de logement pour lesquels l'achèvement est intervenu dès le 1er janvier 2003, quelle que soit la date de déclaration d'ouverture du chantier .

Pour le bénéfice de cette mesure, la date d'acquisition du logement ou la date de déclaration d'ouverture de chantier n'aurait pas d'incidence.

f. Locaux transformés en logements

47. L'article 31, I-1º-h dispose que la déduction au titre de l'amortissement est applicable aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 3 avril 2003 et que le contribuable transforme en logement.

Toutefois, d'après un communiqué du ministère du logement du 7 mai 2003, il est prévu que le dispositif s'applique à toutes les options exercées à compter du 1er janvier 2004 qu'elles soient afférentes à des investissements réalisés avant ou après le 3 avril 2003. Compte tenu des modalités d'exercice de l'option, ouvrent droit au dispositif les logements issus de travaux de transformation réalisés par l'acquéreur d'un local à usage autre que l'habitation pour lesquels l'achèvement des travaux de transformation intervient à compter du 1er janvier 2003.

48. L'amortissement est applicable, toutes conditions étant par ailleurs remplies, dans le cas d'un local affecté à un usage autre que l'habitation acquis en pleine propriété par donation-partage moyennant le versement d'une soulte aux autres copartageants puis transformé en logement par l'attributaire du bien. La base de la déduction au titre de l'amortissement est constituée, d'une part, de la soulte exprimée dans l'acte de donation-partage majorée de la quote-part des frais qui s'y rapportent et, d'autre part, du montant des travaux de transformation en logement (Rép. Vuillaume : AN 17 décembre 2001 p. 7260 nº 65537).

49. Seuls les locaux affectés à la date de l'acquisition ou, s'ils étaient vacants à cette date, avant le début de la période de vacance, à un usage autre que l'habitation sont éligibles. Il s'agit par exemple des locaux commerciaux, professionnels, à usage de bureau, d'entrepôt, de grange, de hangar, etc.

50 Le local ne peut être ni loué ni utilisé par l'acquéreur, même à un usage autre que l'habitation, entre la date de son acquisition et celle du début des travaux de transformation. Cette condition doit être considérée comme satisfaite lorsque, postérieurement à l'acte de cession, le vendeur ou son locataire continue à occuper temporairement le local en vertu d'une mention expresse de l'acte portant transfert du droit de propriété (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 32).

1. Cas particuliers

51. Cas d'un immeuble affecté à usage d'hôtel. Il résulte de la jurisprudence du Conseil d'État que des travaux ayant pour objet de transformer en logements des chambres d'hôtel n'ont pas pour effet de transformer en locaux d'habitation des locaux qui ne l'auraient pas été auparavant (CE 7 décembre 1987 nº 67252 ; CE 9 mars 1988 nº 81067 et 81068).

Il s'ensuit que l'acquisition, depuis le 1 er janvier 1999, de locaux affectés à usage d'hôtel meublé ou de tourisme suivie de leur transformation en logements locatifs n'ouvre pas droit à la déduction au titre de l'amortissement (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 33).

S'agissant de l'acquisition d'un immeuble précédemment affecté à usage d'hôtel-restaurant suivie de sa transformation en logements, l'administration n'a pas exclu l'application du régime « Périssol » à la partie des locaux précédemment affectés à l'activité de restauration. Elle a toutefois réservé sa réponse à l'examen de cas particulier (Rép. Gouriou : AN 10 août 1998 p. 4425 nº 14 536).

52. Transformation d'un immeuble mixte. L'acquisition d'un immeuble affecté pour partie à usage d'habitation et pour partie à un autre usage suivie de sa transformation en immeuble affecté à usage exclusif d'habitation ne peut normalement ouvrir droit à la déduction au titre de l'amortissement. Il n'en va différemment, toutes conditions étant par ailleurs remplies, que dans les cas où un ou plusieurs logements pouvant faire l'objet d'une utilisation distincte sont créés sur les surfaces du local antérieurement affectées exclusivement à un usage autre que l'habitation (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 34).

53. Transformation de dépendances en logements. L'acquisition de dépendances d'un immeuble suivie de leur transformation en logements n'ouvre droit à la déduction au titre de l'amortissement que si ledit immeuble était, avant l'acquisition des dépendances, affecté à un usage autre que l'habitation. À l'inverse, l'acquisition de garages, de greniers ou de combles situés dans un immeuble d'habitation ou dans un immeuble mixte, suivie de leur transformation en logements, n'ouvre pas droit à la déduction (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 35).

2. Notion de transformation

54. Les travaux de transformation s'entendent des travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation et d'amélioration ayant pour effet de rendre habitables des locaux qui ne l'étaient pas auparavant.

Il en est ainsi lorsque les locaux affectés à un usage autre que l'habitation sont inadaptés à cet usage en raison de leur configuration, notamment parce qu'ils ne comportent pas les équipements rendus nécessaires par les conditions modernes de vie tels que cuisine et salle de bains.

Les travaux de reconstruction et d'agrandissement sont présumés répondre à la définition de la transformation donnée ci-dessus. À défaut de tels travaux, les acquisitions de locaux suivies de transformations ne sont éligibles au régime de la déduction que si les travaux consistent au minimum en l'installation de l'équipement sanitaire élémentaire dans un local qui en était dépourvu (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 36).

55. Le local doit faire l'objet, dans sa totalité, d'une transformation en logement. L'opération ne peut conduire à la création d'un local à usage mixte sauf dans le cas où la condition prévue au (24) est satisfaite (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 37).

56. L'acquéreur doit être en mesure de justifier du paiement effectif des travaux par la production de factures d'entreprises établies à son nom. En revanche, il n'est pas nécessaire que les travaux soient réalisés à son initiative (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 38).

3. Affectation des logements

57. Le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal. L'engagement de location prévoit, en outre, que le montant du loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret. 

Rachat crédits propriétaires, simulations et études en ligne