B. Immeubles concernés

17 Ouvrent droit à amortissement les logements neufs et assimilés acquis à compter du 3 avril 2003 (voir toutefois (29), (44), (45), (46 et 47) en ce qui concerne la date de l'investissement) et que le contribuable s'engage à louer nus, pendant au moins neuf ans, dans certaines conditions tenant, notamment, au montant du loyer.  

18 La déduction au titre de l'amortissement ne s'applique qu'aux propriétés urbaines. Elle ne peut pas par conséquent bénéficier aux logements neufs qui font partie intégrante d'une exploitation agricole ( Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 11).

D'une manière générale, les immeubles urbains s'entendent:

De toutes les constructions, quelles que soient leur affectation et leur situation géographique, qui ne font pas partie intégrante d'une exploitation agricole.
Des terrains qui constituent les dépendances de ces constructions (D. adm. 5 D-213 nº 4, 15 septembre 1993).
19 La situation de l'immeuble n'a pas d'incidence ; seules sont prises en compte la composition et la destination de la propriété (D. adm. 5 D-213 nº 4, 15 septembre 1993). 

Même situées à la campagne et sur un domaine agricole, constituent une propriété urbaine les maisons de maître, c'est-à-dire tout immeuble qui n'est pas directement utilisé pour les besoins d'une exploitation agricole et qui revêt par ses dimensions et sa disposition intérieure un caractère nettement résidentiel (CE 22 décembre 1969 nº 74951 : Dupont 1970 p. 170 ; BO 5 K-3-70 ; D. adm. 5 D-213 nº 6, 15 septembre 1993).

20 Les logements doivent être situés en France, c'est-à-dire sur le territoire métropolitain ou dans l'un des quatre départements d'outre-mer : Guadeloupe, Guyane, Martinique et Réunion.

1. Biens à usage de logement

21 La déduction ne s'applique que si l'investissement porte sur un logement au sens des articles R 111-1 à R 111-17 du Code de la construction et de l'habitation Ø 308 ou sur un local transformé ensuite en un tel logement. L'immeuble doit par conséquent satisfaire aux conditions de volume, de surface, de confort et de sécurité définies par ces dispositions (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 21).

Dépendances 

22 Comme pour l'amortissement BESSON, l'administration devrait admettre que les dépendances immédiates et nécessaires du logement pour lequel l'avantage fiscal est demandé peuvent ouvrir droit à l'avantage lorsque les conditions suivantes sont cumulativement remplies :

• Elles sont situées dans le même immeuble ou le même ensemble immobilier (résidence) que le logement;
• Elles sont louées au locataire du logement;
• Elles sont occupées par l'occupant du logement (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 15).
  23 La location isolée de dépendances de logements, qui ne constituent pas des locaux d'habitation, n'ouvre pas droit à l'avantage fiscal.

Dans le cadre du dispositif « BESSON », la surface des emplacements de stationnement et des garages n'étant pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, la location simultanée et séparée, d'une part, d'un logement pour lequel l'avantage fiscal serait demandé et, d'autre part, d'un emplacement ou d'un garage dont les revenus ou le prix d'acquisition seraient exclus du bénéfice de l'avantage ne fait pas obstacle au bénéfice de l'avantage fiscal pour le seul logement lorsque les conditions suivantes sont réunies:

• L'emplacement de stationnement ou le garage est physiquement séparé du lieu d'habitation lui-même. Tel n'est pas le cas des garages situés en sous-sol des maisons individuelles;
• Le locataire doit demeurer libre de signer le bail afférent au logement tout en refusant de conclure la location portant sur l'emplacement ou le garage ; sous cette réserve, les deux locations peuvent être liées l'une à l'autre;
• Le prix du loyer de l'emplacement ou du garage doit être normal par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des biens comparables ( Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 16).

 Il conviendra d'attendre le commentaire de l'administration pour savoir si cette mesure de tempérament sera reprise dans le cadre du dispositif  « ROBIEN ».

Locaux à usage mixte

24 Les locaux à usage mixte ne peuvent ouvrir droit au bénéfice de l'avantage fiscal. L'administration devrait toutefois admettre, comme pour le dispositif « BESSON», que la partie du logement louée à usage d'habitation principale ouvre droit à l'avantage si le local est affecté à l'habitation pour les trois quarts au moins de sa superficie.

Pour déterminer si cette condition est remplie, il faut prendre en considération le rapport existant entre:

• D'une part, la superficie développée des pièces considérées comme affectées à l'habitation principale et de leurs dépendances (caves, greniers, terrasses, balcons, garages, etc.)
• D'autre part, la superficie développée totale du bien.
  *La ventilation de la surface fait l'objet d'une note annexe, qui doit être jointe à l'engagement de location.
• Le respect de cette condition est apprécié local par local. Si un contribuable ou une société souhaite donner en location un immeuble comportant plusieurs locaux mixtes, ce pourcentage doit être apprécié pour chaque local et non au niveau de l'immeuble.
• La base de la déduction au titre de l'amortissement est affectée du rapport déterminé ci-dessus (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 14).

Cas particulier:

Salariés à domicile. Aucune réfaction n'est appliquée dès lors que, généralement, aucune pièce n'est aménagée spécifiquement à l'exercice de la profession (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 14).
 

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