LOI LIENEMANN

Ce dispositif est mis en place pour favoriser la location de logements dans le secteur social, il a pour but de permettre à des personnes aux ressources très modestes de trouver à se loger en incitant les bailleurs à leur offrir des locations grâce à une fiscalité particulièrement avantageuse.

L'avantage fiscal concerne le taux de la déduction forfaitaire applicable au revenu brut foncier qui est porté de 14 % à 60 %, en contre partie des conditions de loyers et de ressources strictes sont imposées au propriétaire.

Ressources du locataire en 2005 selon la composition du foyer:

                                                                                                                        Zone A            Zone B            Zone C

Personne seule                                                                                               15 290 €/An     11 818 €/An     10 340 €/An

Couple marié                                                                                                   22 852 €/An     15 780 €/An     13 899 €/An

Personne seule ou couple marié ayant 1 personne  à charge                              27 470 €/An     18 978 €/An      16 640 €/An

Personne seule ou couple marié ayant 2 personnes à charge                             32 904 €/An     22 910 €/An      20 138 €/An

Personne seule ou couple marié ayant 3 personnes à charge                             38 952 €/An     26 950 €/An      23 636 €/An

Personne seule ou couple marié ayant 4 personnes à charge                             43 832 €/An     30 371 €/An      26 661 €/An

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième                                    4 884 €/An      3 387 €/An        3 028 €/An

Loyers pratiqués par mois et par m2                                                                     8,85 €            5,01 €               4,48 €

Bailleurs concernés

Les bailleurs concernés peuvent être les personnes physiques et les sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés.

Logements concernés

• Les logements doivent être situés en France (métropole et DOM).
• Il peut s'agir de logements neufs ou de logements anciens.
• Les locaux doivent être à usage d'habitation
• Le logement doit répondre aux caractéristiques d'un logement décent conformément au décret du 30 janvier 2002.
• Le logement doit être loué vide à une personne physique qui doit en faire son l'habitation principale. Ce locataire peut déjà être occupant du logement.

 Exclusions :

• Le locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire, il ne peut ni être ascendant ou descendant de celui-ci.
• De même, lorsque le logement appartient à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, le locataire ne doit être ni un des associés, ni rattaché au foyer fiscal de l'un des associés, ni ascendant ou descendant de l'un d'entre eux.
• Le logement ne peut être loué à une personne morale, la location du logement à un organisme privé ou public pour le logement de son personnel est exclue.
• Par contre, la location à un organisme sans but lucratif qui le met à la disposition de personnes défavorisées est admise.

Avantages du dispositif

• Le bailleur bénéficie d'un taux de déduction forfaitaire sur ses loyers de 60 % (au lieu de 14 %) pour une durée minimale de trois ans à compter de la prise d'effet du bail initial, de son renouvellement ou de sa reconduction.
• Cet avantage est renouvelable par période de trois ans en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du bail avec le même locataire à condition que le nouveau loyer respecte les plafonds autorisés.
• Cet avantage est applicable quelle que soit la date d'acquisition du logement.

Obligations du bailleur :

• La location doit respecter des conditions de plafonds de loyer et de ressources maximales du locataire.
• En cas de changement de locataire, le bailleur devra respecter ces conditions.
• Le logement doit répondre à des normes d'habitabilité définies par décret.
• Le bailleur doit d'engager à louer le logement vide pour une durée minimale de trois ans.
• Le logement doit être affecté à la résidence principale du locataire.
  

Plafond des montants des loyers :

Le loyer doit être inférieur au plafond fixé par décret au 1 er janvier de chaque année conformément aux articles 2 duodecies, 2 duodecies A et 2 terdecies de l'annexe III du C.G.I.

Pour l'année 2003, le montant mensuel du loyer par m² ne doit pas excéder :

Zone I bis (Paris et les communes limitrophes) : 8,3 €
Zone I (les autres communes de l'agglomération parisienne) : 6,7 €
Zone II (les agglomérations de plus de 100 000 habitants) : 4,7 €
Zone III (le reste de la France) : 4,2 €

Plafonds des ressources du locataire.

Les ressources du locataire déterminant le plafond sont celles qui figurent sur l'avis d'imposition de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat.

Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2003, les plafonds des ressources sont les suivantes :

Personne seule

Région Ile de France : 9 758 €
Autres régions : 8 147 €

Couple marié

Région Ile de France : 16 037 €
Autres régions : 12 474 €
Personne seule ou couple marié avec une personne à charge

Région Ile de France : 19 262 €
Autres régions : 14 934 €
Personne seule ou couple marié avec deux personnes à charge

Région Ile de France : 22 994 €
Autres régions : 18 074 €
Personne seule ou couple marié avec trois personnes à charge

Région Ile de France : 27 238 €
Autres régions : 21 213 €
Personne seule ou couple marié avec quatre personnes à charge

Région Ile de France : 30 630 €
Autres régions : 23 928 €
Majoration par personne à charge au-delà de la quatrième

Région Ile de France : + 3 480 €
Autres régions : + 2717 €
Non-cumul d'avantages

Concernant les logements bénéficiant d'un amortissement dans le cadre des dispositifs de Robien et Besson, les propriétaires bailleurs ne peuvent pas bénéficier du taux de déduction de 60 %.

• Par contre à l'issue de cette période, et sous réserve que les conditions de loyer et de ressources prévues soient remplies, le propriétaire peut bénéficier de la déduction forfaitaire majorée de 60 %, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail.
• Pour un même logement, le contribuable ne peut pas bénéficier de la déduction forfaitaire majorée et de la réduction d'impôt pour investissement outre-mer.

Enfin, il n'est pas possible de bénéficier en même temps de cette déduction majorée et du régime déclaratif d'imposition simplifié.

Code général des impôts Extraits de l'article 31 Alinéa 4

Le taux de déduction mentionné au premier alinéa est porté à 60 % pendant trois ans, pour les revenus tirés de la location des logements qui ne peuvent donner lieu à l'un ou l'autre des régimes prévus aux f, g et h, qui répondent aux normes d'habitabilité définies par décret et qui sont loués par une personne physique ou une société non soumise à l'impôt sur les sociétés en vertu d'un bail conclu, reconduit ou renouvelé à compter du 1 er janvier 2002. Le contribuable ou la société propriétaire doit s'engager à louer le logement nu pendant une durée de trois ans au moins à des personnes qui en font leur habitation principale. Cet engagement prévoit en outre que le loyer et les ressources du locataire, constatées à la date à laquelle la location avec ce locataire ouvre droit pour la première fois aux dispositions du présent alinéa, ne doivent pas excéder des plafonds qui seront fixés par décret à des niveaux inférieurs à ceux mentionnés au deuxième alinéa. L'engagement prévoit également que la location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou, si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, l'un de ses associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé. Les associés des sociétés précitées s'engagent à conserver leurs parts pendant au moins trois ans. Un contribuable ne peut, pour un même logement ou une même souscription de titres, pratiquer la réduction d'impôt mentionnée à l'article 199 undecies A et bénéficier de la déduction forfaitaire au taux de 60 % prévue au présent alinéa.

La location du logement consentie à un organisme sans but lucratif qui le met à la disposition de personnes défavorisées mentionnées à l'article 1 er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement autres qu'un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable, et qui est agréé à cet effet par le représentant de l'état dans le département, ne fait pas obstacle au bénéfice de la déduction prévue au quatrième alinéa.

En cas de non-respect de l'un des engagements mentionnés au deuxième ou au quatrième alinéa ou de cession du logement ou des parts sociales, le supplément de déduction forfaitaire fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession. En cas d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune, cette reprise n'est pas appliquée.

Tant que la condition de loyer prévue au deuxième ou au quatrième alinéa demeure remplie, le bénéfice du taux majoré est prorogé par périodes de trois ans, en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du contrat de location.

Sous réserve que les conditions de loyer et de ressources du nouveau locataire prévues au deuxième ou au quatrième alinéa soient remplies, le taux majoré demeure également applicable en cas de changement de titulaire du bail.
 

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