I. Logements neufs et assimilés : régime « ROBIEN»

2. Logements neufs et assimilés

a. Logements acquis neufs

25 La déduction au titre de l'amortissement peut bénéficier, en premier lieu, aux logements acquis neufs, en principe à compter du 3 avril 2003 (sur la date d'acquisition, voir toutefois 29).

26 Les logements neufs s'entendent des immeubles à usage d'habitation dont la construction est achevée (114 s.) et qui n'ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit.

27 La circonstance qu'un logement ait fait l'objet d'une précédente mutation (à titre onéreux ou à titre gratuit) ne suffit pas en soi à lui faire perdre le caractère de logement neuf au sens de l'article 31, I-1º –h du C.G.I. En revanche, ne peuvent être considérés comme neufs les logements dont la première location aurait pris effet avant la date de leur acquisition, même lorsque cette dernière s'accompagne du transfert au profit de l'acquéreur du bail conclu par le vendeur.
Comme pour l'amortissement « Besson », il devrait être admis de considérer comme neufs pour l'application des dispositions précitées les appartements témoins d'un programme immobilier si toutes les autres conditions sont remplies (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 23).

28 Pour le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement, il convient que l'investissement soit réalisé à titre onéreux. Il en est ainsi lorsque le logement neuf est acquis par remise d'un terrain (dation en paiement).

Les logements acquis à titre gratuit n'ouvrent pas droit à l'avantage fiscal. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété d'un logement ou de droits sociaux placés sous le régime de la déduction au titre de l'amortissement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du logement ou des titres peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du régime de l'amortissement pour la période restant à courir à la date de transmission (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 22).

Date d'acquisition

29 Aux termes de la loi, le logement doit être acquis à compter du 3 avril 2003.

Toutefois, d'après un communiqué du ministère du logement du 7 mai 2003 et une réponse ministérielle, il est prévu que le régime s'applique aux acquisitions de logement réalisées dès le 1er janvier 2003 (Rép. Le Nay : AN 10 novembre 2003 p. 8648 nº 13801 min. équipement, transports et logement Ø 318)

30 L'acquisition du logement doit être regardée comme réalisée lors du transfert de la propriété de l'immeuble, c'est-à-dire lorsque les parties ont manifesté leur accord sur la chose et sur le prix.

Lorsqu'une promesse de vente a été conclue préalablement à l'acte de vente, l'appréciation de la date du transfert de propriété diffère selon la nature de cette promesse.

La promesse unilatérale de vente n'emporte transfert de propriété qu'à la date de son acceptation. À l'inverse, la promesse synallagmatique de vente vaut vente et se confond avec celle-ci dès lors qu'elle contient le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

La date de l'acceptation d'une promesse unilatérale de vente ou la date de conclusion d'une promesse synallagmatique de vente est, si l'acte est passé en la forme authentique, la date qui est portée dans cet acte et, s'il s'agit d'un acte sous seing privé, celle à laquelle il acquiert date certaine, c'est-à-dire en principe celle de son enregistrement.
Toutefois, si la promesse contient par ailleurs une clause ayant pour effet de différer le transfert de propriété, l'acquisition est reportée à la date de l'acte ultérieur qui constatera ce transfert. De même, en cas de promesse synallagmatique sous condition suspensive, le transfert de la propriété n'est effectif qu'à la date de l'acte constatant la réalisation de la condition.

31 Les personnes qui acquièrent à compter du 1er janvier 2003 un logement neuf pour lequel le permis de construire a été délivré avant cette date peuvent bénéficier, toutes conditions étant par ailleurs remplies, de l'avantage fiscal. En effet, la loi ne comporte pas de restriction de cette nature.
 

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