F. Obligations des contribuables et des sociétés

148. Les obligations déclaratives sont fixées par le décret 2003-1219 du 19 décembre 2003 codifié sous les articles 2 quindecies A, 2 sepdecies et 2 octodecies de l'annexe III du C.G.I

1. Investissement direct

149. Documents à fournir quelle que soit la nature de l'investissement. – Aux termes de l'article 2 quindecies A de l'annexe III au C.G.I, le contribuable qui entend bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement est tenu de joindre à la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure, les documents suivants :

a. la déclaration d'option établie sur un imprimé fourni par l'administration comportant :

• l'identité et l'adresse du contribuable;
• l'adresse du logement concerné, sa date d'acquisition ou d'achèvement, la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer;
• le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu'il résulte du bail;
• l'engagement de louer le logement non meublé, pendant une durée de neuf ans au moins, à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal ; cet engagement prévoit en outre que le loyer ne doit pas excéder les plafonds fixés par le présent décret;
• les modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement accompagnées des justificatifs (factures des entrepreneurs, copies des actes authentiques, factures d'honoraires du notaire);

b. une copie du bail.

En outre, chaque année, le contribuable joint à la déclaration de ses revenus un état établi conformément à un modèle fixé par l'administration et faisant apparaître, pour chaque logement, le détail du calcul du montant de la déduction pratiquée au titre de l'amortissement (C.G.I ann. III art. 2 quindecies A, IV).

150. Si le logement n'est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, les documents mentionnés nº (149) sont joints à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le bail est signé.

151. En cas de changement de locataire au cours de la période d'engagement de location ou de la ou des périodes prorogées, le contribuable joint à sa déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le changement est intervenu une copie du nouveau bail (C.G.I ann. III art. 2 quindecies A, IV).

152. Documents à fournir pour certains types d'investissement.

• Outre les documents mentionnés nº (149), les contribuables sont tenus de fournir :pour les immeubles que le contribuable fait construire,
• une copie de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R 421-40 du Code de l'urbanisme et de la déclaration d'achèvement des travaux, accompagnées des pièces attestant de leur réception en mairie ;pour les locaux que le contribuable transforme en logement,
• une copie de la déclaration d'achèvement des travaux, accompagnée d'une pièce attestant de sa réception en mairie et d'une note précisant la nature de l'affectation précédente des locaux. Pour les logements que le contribuable acquiert en vue de les réhabiliter, les états et attestations prévus nº (139) ainsi que, lorsque ces états sont requis, les états prévus aux articles L 1334-5 et L 1334-7 du Code de la santé publique fournis par le vendeur lors de la promesse de vente ou annexés à l'acte authentique de vente du logement (C.G.I ann. III art. 2 quindecies A, I).

 153. L'article 2 du décret du 19-12-2003 prévoit, par dérogation et pour les logements vétustes acquis en vue de les réhabiliter entre le 3 avril 2003 et le 1er mars 2003, que le contribuable joint à la déclaration des revenus de l'année d'achèvement des travaux les documents suivants:

• une attestation sur l'honneur décrivant l'état apparent du logement lors de son acquisition et certifiant l'absence de plusieurs caractéristiques de la décence mentionnées au I de l'article 2 quindecies B de l'annexe III au C.G.I.
• l'état descriptif du logement après la réalisation des travaux de réhabilitation indiquant que ces travaux ont permis de donner au logement et aux parties communes qui le desservent d'une part, l'ensemble des caractéristiques d'un logement décent mentionnées au I de l'article 2 quindecies B de l'annexe III au C.G.I et d'autre part que l'ensemble des performances techniques mentionnées au II du même article sont respectées et qu'au moins six d'entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation.

154. Locations déléguées. – En cas de location déléguée (nº (66 s), les contribuables doivent joindre à leur déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure (C.G.I ann. III art. 2 sexdecies-0 A ter, 2°).

• la note annexe visée nº (150);
• une copie de bail conclu avec l'organisme locataire;
• une copie du contrat de sous-location faisant apparaître le montant de la redevance payée par le sous-locataire.

155. Amortissement des dépenses de reconstruction et d'agrandissement. – Pour le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement des dépenses de reconstruction et d'agrandissement, l'engagement de location doit être formulé dans une note annexe à la déclaration des revenus de l'année d'achèvement des travaux, établie conformément à un modèle fixé par l'administration et comportant l'indication des modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement (C.G.I ann. III art. 2 quindecies A, II).

156. Reprise par le conjoint survivant. – L'option du conjoint survivant prévue au cinquième alinéa de l'article 31, I-1º –h du CGI doit être formulée dans une note établie conformément à un modèle fixé par l'administration qui doit être jointe à la déclaration des revenus souscrite par le conjoint survivant au titre de l'année du décès de son conjoint pour la période postérieure à cet événement. Elle comporte l'engagement de louer le logement non meublé à des personnes qui en font leur habitation principale, pour la fraction de la période de neuf ans couverte par l'engagement de location initial restant à courir à la date du décès (C.G.I ann. III art. 2 quindecies A, III).

2. Investissement par une société

157. L'article 2 septdecies de l'annexe III au C.G.I prévoit les obligations déclaratives des sociétés propriétaires.

 L'article 2 octodecies prévoit les obligations déclaratives de leurs associés.

a. Obligations des sociétés

158. Lorsque l'investissement est réalisé par une société, les obligations déclaratives décrites nº (149 s.) incombent à la société. La société doit donc joindre à sa déclaration de résultat de l'année de l'achèvement du logement (ou l'année d'achèvement des travaux de transformation) ou de son acquisition si elle est postérieure l'ensemble des documents énumérés nº (149 s.), qui comportent notamment l'engagement de la société de louer les logements nus pendant une durée de neuf ans.

159. Chaque année, la société joint à sa déclaration de résultat (nº 2072) un exemplaire de l'attestation fournie aux associés (voir nº (160)) ainsi que le tableau d'amortissement prévu nº (149) sur lequel elle indique en outre l'identité et l'adresse des associés ainsi que la part des revenus des immeubles de la société correspondant aux droits de l'associé.

160. Avant le 16 février de chaque année, la société doit fournir à chacun de ses associés une attestation, conformément à un modèle fixé par l'administration, en double exemplaire comportant, pour l'année précédente, les renseignements suivants:

• identité et adresse de l'associé;
• nombre et numéros des parts détenues au 1 er janvier et au 31 décembre et, le cas échéant, des parts souscrites, acquises ou transmises au cours de l'année ainsi que la date de ces opérations;
• attestation que la location et, le cas échéant, la sous-location, remplissent les conditions de loyers ainsi que les conditions visées nº (75);
• montant de l'amortissement correspondant aux droits de l'associé;
• montant du revenu net foncier correspondant aux droits de l'associé, déterminé dans les conditions de droit commun, et montant de ce revenu déterminé compte tenu de la déduction au titre de l'amortissement;

Ces informations permettent à l'associé de choisir, pour la première année, entre le régime de droit commun et le dispositif de l'amortissement. Un tel choix est irrévocable. En outre, pour que l'associé puisse déclarer ses revenus fonciers sur l'imprimé nº 2044, la société doit lui faire connaître la quote-part correspondant à ses droits du revenu brut, des intérêts d'emprunt et des autres charges foncières parmi lesquelles figure la déduction au titre de l'amortissement.

En cas de non-respect par la société ou l'associé de leurs engagements, la quote-part des déductions que l'associé doit ajouter au revenu foncier de l'année au cours de laquelle la rupture est intervenue.

161. Les parts détenues par les contribuables qui pratiquent la déduction au titre de l'amortissement doivent être inscrites sur un compte ouvert au nom du contribuable par la société dans les trente jours suivant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle la déduction est pratiquée.

Les documents relatifs aux opérations ayant affecté ce compte sont conservés jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle de l'expiration de l'engagement de conservation des parts mentionné nº (162).

b. Obligations des associés

162. L'associé de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés qui entend bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement doit s'engager à conserver ses parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location. Cet engagement, établi selon un modèle fixé par l'administration, doit être joint à la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises ou, si elle est postérieure, de l'année de l'acquisition ou de l'achèvement de l'immeuble.

Si la société procède à un nouvel investissement éligible au dispositif de l'amortissement (nouvelle acquisition, dépenses de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration), les porteurs de parts doivent renouveler cette formalité pour bénéficier de l'amortissement correspondant.

163. Pendant la durée d'application de la déduction, les associés joignent à chacune de leurs déclarations des revenus un exemplaire de l'attestation mentionnée nº (160).

G. Incidences de l'amortissement

Plus-values de cession des logements

164. Les plus-values retirées de la cession d'immeubles ou de parts sociales ayant ouvert droit au régime de la déduction au titre de l'amortissement ROBIEN  relèvent du régime de droit commun d'imposition des plus-values immobilières prévu aux articles 150 A et suivants du C.G.I (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 154).

165. S'agissant des cessions d'immeubles, l'article 150 H du C.G.I prévoit que le prix d'acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value imposable est, le cas échéant, majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration réalisées depuis l'acquisition, lorsqu'elles n'ont pas été déjà déduites du revenu imposable et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Il s'ensuit que, lorsqu'elles ont donné lieu à une déduction au titre de l'amortissement, les dépenses précitées doivent normalement être exclues du prix de revient à prendre en compte pour le calcul de la plus-value.

Cela étant, afin de ne pas pénaliser les contribuables qui ont fait construire un logement, acquis un logement inachevé ou acquis un local et l'ont transformé en logement par rapport à ceux qui ont acquis un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, l'administration admet dans le cadre de l'amortissement BESSON que le montant des dépenses de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration à prendre en compte pour le calcul de la plus-value ne soit diminué du montant des amortissements effectivement déduits que si de telles dépenses ont été réalisées postérieurement à la première mise en location du logement. Il en est de même pour les dépenses de réparations indissociables de travaux plus lourds de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration et amorties avec eux.

L'application de cette solution conduit, en cas de cession d'un immeuble sur lequel les dépenses citées ci-dessus ont été réalisées et pour lesquelles la période d'amortissement est expirée à la date de la cession, à exclure du prix de revient la totalité des dépenses d'amélioration (amortissables pour leur totalité : 10 % pendant dix ans) et à ne retenir, selon le cas, les dépenses de reconstruction et d'agrandissement qu'à hauteur de 50 %, 42,5 % ou 35 % de leur montant (puisque, selon la durée d'amortissement, la somme cumulée des amortissements ne représente que 50 %, 57,5 %, ou 65 % du montant de la dépense) (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 155).

166. La notion d'« amortissements effectivement déduits » peut poser des difficultés d'application dans l'hypothèse où, au titre d'une année, la déduction au titre de l'amortissement a participé à la constitution d'un déficit foncier qui présente les deux caractéristiques suivantes:

• le déficit foncier n'a pas été imputé en totalité sur le revenu global mais a fait l'objet d'un report sur les revenus fonciers des années suivantes.
• la fraction du déficit reportable, à la date de la cession du logement, n'a pas été totalement reportée sur les revenus fonciers des dix années suivant la constitution du déficit.
  

Dans cette hypothèse bien précise, il y a lieu de considérer que la fraction du déficit non imputable sur le revenu global et qui ne provient pas des intérêts d'emprunts, c'est-à-dire la fraction qui excède le plafond d'imputation de 10 700 euros, a en priorité pour origine la déduction au titre de l'amortissement de dépenses réalisées postérieurement à la première mise en location.

Si la fraction du déficit reportable a fait l'objet d'une imputation effective partielle, il convient de faire application d'une règle de trois pour déterminer le montant final de la fraction de la déduction de l'amortissement non effectivement imputée sur le revenu global.

Enfin, si le délai de report du déficit n'est pas expiré à la date de la cession du bien, le contribuable peut choisir, soit de comprendre dans le prix de revient la fraction du déficit correspondant à l'amortissement des dépenses de travaux, soit de conserver son droit au report de ce déficit pendant la fraction du délai de dix ans restant à courir (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 156).

167. Lorsque la cession du logement a lieu au cours de la période couverte par l'engagement de location ou de conservation des titres qui subordonne la déduction des amortissements et que, par suite, ceux-ci sont ajoutés au revenu de l'année de la cession, ils ne doivent pas, bien entendu, être considérés comme ayant été déjà déduits du revenu imposable pour l'application des dispositions de l'article 150 H du C.G.I (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 157).

Déficits fonciers

168. Le régime d'imputation des déficits fonciers sur le revenu global n'est pas modifié pour les contribuables qui constatent un déficit sur un logement pour lequel la déduction au titre de l'amortissement prévue à l'article 31, I-1º –h du C.G.I a été exercée. Les déficits qui résultent de dépenses autres que les intérêts d'emprunts sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros dans les conditions de droit commun.

Cependant, il convient de rappeler que, pour les contribuables qui constatent un déficit sur un logement pour lequel est pratiquée la déduction au titre de l'amortissement prévue à l'article 31, I-1º –f du C.G.I (amortissement PERISSOL) la limite d'imputation des déficits fonciers est portée à 15 300 euros. Le propriétaire peut donc, lorsque pour une année donnée il réalise un déficit sur un tel logement, imputer sur son revenu global, dans la limite de 15 300 euros, les déficits provenant de dépenses autres que les intérêts d'emprunts constatés au cours de la même année sur l'ensemble des immeubles qu'il donne en location, y compris les immeubles pour lesquels la déduction au titre de l'amortissement prévue au h du 1º du I a été exercée.

Exemple : un propriétaire dégage au titre d'une année d'imposition un déficit foncier de 17 000 euros, qui se décompose comme suit :

3 000 euros au titre d'un logement qui fait l'objet de la déduction au titre de l'amortissement prévue au f du 1º du I de l'article 31 du C.G.I ;
8 000 euros au titre d'un logement qui fait l'objet de la déduction au titre de l'amortissement prévue au h du 1º du I de l'article 31 du C.G.I ;
6 000 euros au titre d'un logement qui fait l'objet de la déduction forfaitaire majorée de 25 %.
Ces déficits ne proviennent pas des intérêts d'emprunts

Ce bailleur peut imputer la somme de 15 300 euros sur son revenu global et reporter 1 700 euros sur les revenus fonciers des années suivantes.

169. En ce qui concerne les associés de sociétés ayant à leur actif un immeuble ouvrant droit au bénéfice de l'amortissement PÉRISSOL, il est admis de leur permettre de bénéficier du plafond de 15 300 euros si le revenu net de l'immeuble social ouvrant droit au bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement est déficitaire. Lorsque l'actif social comporte plusieurs immeubles, cette mesure s'applique même si le résultat d'ensemble de la société, et par conséquent le revenu foncier taxé entre les mains de l'associé, est positif (D. adm. 5 D-3129 du 10 mars 1999 nº 18 ; Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 152).

170. Le dispositif d'amortissement ne modifie pas les règles d'imputation et de report des déficits fonciers : ainsi, lorsqu'un déficit foncier est imputé sur le revenu global, l'immeuble doit être donné en location et les titres doivent être conservés jusqu'à l'expiration de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l'imputation a été effectuée (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 153).
 

Rachat crédits propriétaires, simulations et études en ligne