A- Création du ROBIEN-BORLOO
Le régime Lienemann est remplacé par un nouveau dispositif, dit Robien-Borloo,
en faveur de la location dans le secteur social. Celui-ci prend la
forme d'une déduction forfaitaire de 40% applicable aux logements pour
lesquels l'option pour la déduction au titre de l'amortissement Robien
a été exercée et qui sont donnés en location à des organismes
d'insertion.
Pour bénéficier de cette majoration,
la location devra, en plus des conditions prévues pour le bénéfice du
régime Robien, satisfaire à des conditions de loyers et de ressources.
Champs d'application:
Le
nouveau dispositif est réservé aux contribuables dont les revenus
provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des
revenus fonciers.
Les immeubles peuvent être la
propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dans la
mesure ou les revenus de ces immeubles sont imposés entre les mains des
associés dans la catégorie des revenus fonciers.
Dès lors qu'elle suppose l'exercice de l'option pour le dispositif Robien, la majoration a 40% du taux de la déduction forfaitaire n'est pas applicable :
aux logements détenus par les sociétés civiles de placement immobilier ;
aux
immeubles ou aux parts sociales dont le droit de propriété est
démembré, sous réserve de l'exception légale en faveur des
démembrements de propriété consécutifs au décès du contribuable.
Le nouveau dispositif s'applique aux propriétaires d'immeubles :
Urbains, puisque en effet sont exclus les logements qui font partie intégrante d'une exploitation agricole.
Situés en France
A usage d'habitation
Il
est important de préciser que pour les locaux à usage mixte ; ainsi la
partie du logement louée à usage d'habitation principale ouvrirait
droit à l'avantage fiscal si le local est affecté à l'habitation pour
les trois quarts au moins de sa superficie.
La déduction forfaitaire de 40%
s'applique uniquement aux investissements réalisés à compter du 1 er
janvier 2005 pour lesquels l'option pour la déduction au titre de
l'amortissement Robien a été exercée. Elle ne pourra
donc porter que sur un logement aux sens des articles R. 111-1 à R.
111-17 du code de la construction et de l'habitation ou sur un local
transformé ensuite en un tel logement.
L'investissement doit être réalisé à titre onéreux.
Le régime Robien-Borloo est applicable à compter du 1 er janvier 2005 :
Aux logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 1 er janvier 2005
Aux logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier.
Aux locaux affectés à un usage autre que celui de l'habitation et que le contribuable transforme en logements
.Aux
logements acquis qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence
et qui font l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret
permettant aux logements d'acquérir des performances techniques
voisines de celles des logements neuf.
En
revanche sont exclus du bénéfice de la nouvelle mesure les logements
qui sont la propriété du contribuable avant le 1 er janvier 2005.
Conditions pour la location:
L'application
du régime est subordonnée à la double condition que le propriétaire,
d'une part donne, pendant toute la durée d'application de l'option, le
logement en location nue à un organisme sans but lucratif ou à une
union d'économie sociale qui le met à la disposition de personne
défavorisées, et d'autre part, qu'il s'engage à ce que le loyer et les
ressources du locataire, appréciées à la date de conclusion du bail,
n'excèdent pas des plafonds fixés par décret qui seront inférieurs à
ceux prévus pour le régime Besson-ancien.
Le
propriétaire, qui exerce l'option pour la déduction au titre de
l'amortissement Robien, doit donner le logement en location pendant
toute la durée d'application de cette option. On rappelle que l'option
pour la déduction au titre de l'amortissement Robien comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement pendant une durée de neuf ans.
La
durée de location de neuf ans exigée pour l'application de la déduction
est calculée de date à date à compter de celle de la prise d'effet du
bail initial. A l'issue de cette période de neuf ans, et en cas de
poursuite de reconduction ou de renouvellement du contrat de location
avec le même locataire, le contribuable peut continuer à bénéficier par
période de trois ans et dans la limite de six ans, d'une déduction au
titre de l'amortissement, dès lors que la condition de loyer reste
remplie. Il s'ensuit notamment que le bénéfice de la majoration à 40% de la déduction forfaitaire peut-être prorogé dans les mêmes conditions.
La
location doit être effective et continue, ce qui par conséquent exclut
les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance, à quelque
usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou
un membre de son foyer fiscal, directement ou par l'intermédiaire d'une
société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont il est associés.
Dans l'hypothèse de congé du locataire pendant la période couverte par l'option pour le régime Robien, le logement doit être aussitôt remis en location jusqu'à la fin de cette période.
Le dispositif Robien-Borloo
est applicable aux seules locations dont les loyers sont imposables
dans la catégorie des revenus fonciers c'est dire que les
locations en meublé sont exclues.
Comme nous l'avons déjà précisé
le logement doit être donné en location à un organisme sans but
lucratif ou à une union d'économie sociale qui le met à la disposition
de personnes défavorisées.
Se
pose la question de savoir ce qu'est une union d'économie
sociale et comment déterminer une personne
défavorisée?
Les
unions d'économie sociales sont des sociétés coopératives qui ont pour
objet la gestion des intérêts communs de leurs associés et le
développement de leurs activités.
Le
logement loué par un organisme d'insertion doit être mis à la
disposition de personnes défavorisée mentionnées à l'article 1 er de la
loi relative à la mise en œuvre du droit au logement. Il s'agit de
toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en
raison notamment de l'inadaptation de ses ressources ou de ces
conditions d'existence, à accéder à un logement décent et indépendant
ou à s'y maintenir.
L'occupant ne
peut pas être un membre du foyer fiscal du contribuable ou l'un de ses
descendants ou ascendants. L'occupant ne doit pas nécessairement être
titulaire d'un bail, il peut s'agir de tout occupant régulier du
logement.
De
plus, il est nécessaire de préciser que la personne
défavorisée doit occuper le logement à usage de
résidence principale.
Cette
condition résulte de la nécessité pour le bailleur de satisfaire aux
conditions prévues pour le bénéfice de la déduction au titre de
l'amortissement Robien.
La
notion de résidence principale s'entend, d'une manière générale, du
logement ou résident habituellement et effectivement les membres du
foyer fiscal et ou se situe le centre de leurs intérêts professionnels
et matériels.
Par
conséquent, on comprend que les activités
hôtelière ou para-hôtelières sont exclues du
dispositif.
Le contribuable qui entend bénéficier de la déduction forfaitaire majorée de 40%
doit s'engager à donner son logement en location selon des conditions
de loyers et de ressources du locataire plus strictes que celles des
locations du secteur intermédiaire qui bénéficient du régime Besson-ancien.
Portée du régime de faveur:
Le taux de la déduction forfaitaire est porté à 40% pendant toute la durée de l'option pour la déduction au titre de l'amortissement Robien.
Si
les conditions de loyer et de ressources du nouveau locataire sont
remplies, le taux majoré demeure également applicable en cas de
changement de titulaire du bail. Bien entendu, le régime micro foncier
n'est pas applicable.
Dans
l'hypothèse de non respect des conditions d'application ou de cession
du logement ou des parts sociales, le supplément de déduction
forfaitaire fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la
rupture de l'engagement ou de la cession.
Toutefois,
en cas d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la
troisième des catégories prévues à l'article L.341-4 du code de la
sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de
l'un des époux soumis à une imposition commune, cette reprise n'est pas
appliquée.
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