La Loi MALRAUX

La loi Malraux permet aux propriétaires d'immeubles classés et donnés en location de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d'emprunt.

Qu'est-ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux (votée en 1962 et complétée en 1985 par une loi "aménagement") met en place un dispositif relatif à la conservation du patrimoine, il est à noter qu'il s'agit d'une Loi d'urbanisme.

Les travaux de restauration immobilière accomplis dans un secteur dit "sauvegardé" sont soumis à une autorisation, qu'ils concernent l'intérieur ou l'extérieur d'un bâtiment.

Le dispositif permet aux propriétaires d'immeubles anciens ayant fait l'objet d'une restauration complète et donnée en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux et restaurations réalisés.

Domaine d'application :

Peuvent bénéficier de la loi Malraux les personnes physiques (sachant que ces personnes peuvent être les associés d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés).

Les immeubles restaurés doivent être situés dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé  (Z.P.P.A.U.P), ou dans un secteur sauvegardé publié. Une déclaration d'utilité publique, prescrivant les travaux de restauration, est nécessaire s'il n'y a pas eu de publication.

Les biens concernés doivent être loués dans les 12 mois suivant la fin des travaux, et ce en tant que résidence principale du locataire pendant au moins 6 ans.

Cet engagement de louer le bien pendant au moins 6 ans est également requis pour les sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés, l'associé doit s'engager à conserver ses parts sociales pendant cette même durée.

Important: le propriétaire d'un immeuble assujetti au régime de la loi Malraux ne peut opter pour le régime du micro foncier.

Avantages fiscaux liés au dispositif Malraux

Le déficit foncier s'impute sur le revenu global sans limitation de montant, à l'exception de la part résultant des intérêts d'emprunt.

Ces avantages s'appliquent aux dépenses suivantes :

Les charges déductibles des revenus fonciers
Les dépenses de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration
Les dépenses de travaux de démolition et de modification prescrits sur le plan de sauvegarde
Le déficit pris en compte pour le plafonnement de l'impôt sur la fortune (le dispositif concerne donc les contribuables imposés dans les plus hautes tranches du barème)
Les intérêts d'emprunt imputables 10 ans sur les autres revenus fonciers
Le gain fiscal proportionnel au taux marginal d'imposition
L'imputation sans plafond des déficits fonciers sur le revenu global
Plus-value à la revente

Le calcul de la plus-value réalisée lors de la revente ne prend pas en compte le coût des travaux - y compris après 6 ans.
Afin de limiter la taxation, il est souhaitable de conserver le bien aussi longtemps que nécessaire : les plus-values immobilières bénéficiant d'un abattement de 5% par année de détention.

Éventuelle requalification

La loi Malraux a fait l'objet de certaines critiques par le passé. Beaucoup de programmes ont subi une requalification fiscale jusqu'en 1994.

L'instruction administrative du 17 mai 1995 a assoupli les textes, ce qui a entraîné la disparition des risques de requalification.

Démarches à effectuer

Si votre immeuble est situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé, et que vous souhaitez bénéficier des dispositions de la loi Malraux, vous devrez fournir aux services fiscaux les justificatifs suivants :

• une note sur papier libre comportant l'adresse et la surface du logement, et un engagement de louer le logement non meublé dans les 12 mois de l'achèvement des travaux, à usage de résidence principale du locataire, pendant 6 ans,
• Les déclarations 2042 et 2044 S,
• Une déclaration de revenus pour l'imputation sur le revenu global,
• Une copie du bail,
• Le cas échéant, la copie de l'autorisation préfectorale spéciale des travaux et visa de l'architecte,
• Le cas échéant, la copie de la déclaration d'utilité publique