La
prise d'hypothèque: C'est la plus courante, cet acte notarié précise la
nature et la situation de l'immeuble, le montant et la durée de la
garantie, l'identité du créancier et du débiteur et fait l'objet d'une
inscription à la Conservation des hypothèques.
C'est
cette publicité foncière qui permet aux tiers (acquéreurs éventuels,
autres créanciers, etc.) d'être informés de l'existence de l'hypothèque.
La
durée de l'hypothèque est limitée à 35 ans
et prend fin au plus tard deux ans après
l'échéance de la dette.
Quel
que soit le régime matrimonial, l'accord des deux conjoints est exigé
pour constituer une hypothèque sur le logement familial.
Les
frais d'inscription de l'hypothèque comprennent la taxe de
publicité foncière (0,615% du montant emprunté), le salaire du
Conservateur des hypothèques (0,15% du montant du prêt+ 0,10% pour la
radiation de l'inscription), les honoraires du Notaire, (proportionnels
au montant du prêt) ainsi que divers frais annexes (timbres fiscaux,
etc.)
Conséquences:
Le
débiteur-Emprunteur reste propriétaire du bien et en
dispose: il peut l'occuper, le louer, le donner, le vendre, etc.
S'il
ne fait pas face à ses engagements, le créancier hypothécaire bénéficie
d'une garantie: en cas de saisie immobilière suivie d'une vente aux
enchères, il sera payé en priorité par rapport aux autres créanciers.
Si un tiers rachète à l'amiable le bien hypothéqué, le créancier peut
exercer un "droit de suite" et provoquer la vente forcée du bien pour
récupérer son dû ou demander à être payé directement si le tiers n'a
pas encore versé l'argent au vendeur.
M. PASDEBOL
souscrit un emprunt de 500 000 pour acheter un bien valant 800 000. Le
banquier prend une hypothèque de 600 000. Cinq ans après, M. PASDEBOL,
ne peux plus rembourser les 250 000 de prêt restant. Le bien est vendu
aux enchères pour 750 000. Le banquier récupère 250 000, les autres
créanciers sont payés sur les 500 000 restants.
Habituellement les
banquiers préfèrent un règlement amiable à
la vente aux enchères forcée.
Si
le vendeur cède le bien avant la fin de l'hypothèque, il doit procéder
à la radiation de cette dernière, en accord avec le créancier.
L'hypothèque
est donc particulièrement coûteuse quand les emprunteurs
sont amenés à revendre rapidement le bien.
Le coût de l'hypothèque:
La
prise d'hypothèque fait partie de ces "frais annexes" qui viennent
alourdir le poids réel d'un crédit immobilier. L'emprunteur doit, en
effet, payer les honoraires du Notaire, dégressifs et proportionnels au
montant de l'hypothèque, certains frais divers (droit de timbre, etc.)
et une taxe de publicité foncière de 0,605% pour faire inscrire l'acte
à la Conservation des Hypothèques. Un coût d'autant plus lourd que le
montant de l'hypothèque est généralement supérieur à celui du prêt. Au
total, une prise d'hypothèque peut ainsi atteindre de 1,5% à 5% du
montant du prêt.
La
radiation anticipée de l'hypothèque entraîne également des frais de
"main levée" qui varient de 0,6% à 1,6% (honoraires de Notaire,
intervention auprès de la Conservation des hypothèques, etc).
Le privilège du prêteur de deniers:
Cette garantie présente deux avantages.
Le
créancier qui dispose de ce privilège et l'inscrit à la Conservation
des Hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente est payé en
priorité par rapport aux créanciers qui ne bénéficient que d'une simple
hypothèque.
L'inscription d'un privilège de deniers (P.P.D)
est exonérée de taxe de publicité foncière.
Ce qui allège d'autant le coût pour l'emprunteur.
Malheureusement le P.P.D n'est utilisable que pour un logement ancien et ne peut servir à garantir un prêt pour travaux.
Le cautionnement
Depuis
plusieurs années, les emprunteurs peuvent aussi utiliser un autre type
de garantie, encore moins coûteux: le cautionnement, qui concernerait
aujourd'hui un nombre croissant de prêts.
La
logique est simple: l'emprunteur verse une contribution auprès d'un
organisme spécialisé, qui se porte garant du remboursement du prêt
auprès de la banque. En cas de défaillance du débiteur, l'organisme
verse à la banque les mensualités impayées. A charge pour lui de se
retourner contre l'emprunteur, et de saisir éventuellement le bien pour
le vendre afin de récupérer les sommes versées.
Avant d'accepter, l'organisme étudiera la solvabilité de l'emprunteur.
Avantage:
le cautionnement est moins onéreux que l'hypothèque ou le privilège du
prêteur de deniers, notamment par ce qu'il n'entraîne aucun frais de
publicité foncière. L'emprunteur verse d'une part, une commission
destinée à couvrir les frais de gestion de l'organisme de
cautionnement, et d'autre part, une commission destinée à couvrir les
frais de gestion de l'organisme de cautionnement, et d'autre part, une
contribution à un fonds mutuel de garantie. S'il honore ses
remboursements, il récupère ensuite, à la fin du prêt, tout ou partie
de cette contribution, dans une proportion qui varie en fonction du
taux de sinistres auquel le fonds mutuel a dû faire face. Mieux encore:
il n'a aucun frais de "main levée" s'il revend le bien avant la fin du
prêt.
La valeur de la
contribution diminue au fil des années du fait de l'inflation. Mais le
système reste tout de même plus avantageux que l'hypothèque ou le P.P.D.
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