Optimisation fiscale, recherches de pistes pour assurer un développement économique durable

Pour de nombreux contribuables, les revenus fonciers constituent des revenus marginaux pendant la période d'activité, et deviennent des revenus essentiels quand sonne l'heure de le retraite.

Ce principe de prévoyance prévaut, à juste titre, en la matière, compte tenu des incertitudes qui pèsent sur les régimes des retraites.

L'investisseur s'enrichit par l'effet de levier du locataire. Cet enrichissement en capital est source de revenus taxables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Dans de nombreux cas l'impôt sur les revenus fonciers réduit considérablement la rentabilité (calcul réalisé sur la durée totale de détention du bien et non les seules premières années)

Différents régimes fiscaux peuvent réduire les déclarations fiscales ( B.I.C. ; micro B.I.C. ; micro B.N.C. ; micro foncier…)

De plus en s'appuyant sur différentes structures juridiques ( S.C.I. à l'impôt sur le revenu ou l'impôt société ; S.A.R.L. ), en prenant des orientations fiscales comme le démembrement temporaire il est possible de diminuer considérablement la pression fiscale.

Il est à préciser que la pression fiscale touche bien sur  l'imposition sur les loyers  et l’I.S.F,  mais aussi les plus values à la revente, et les droits de donations ou succession.

Dés lors comment  choisir, quel chemin suivre dans le marécage de la fiscalité immobilière.

C'est pour répondre à cette question que nous allons envisager diverses hypothèses de montages.

Montage N° 1:

• Achat d'un immobilier à travers une S.C.I

• Démembrement temporaire (20 ans) : apport de l'usufruit à une structure à l’ I.S.
• La 20 ème année l'usufruit  et la nue propriété sont réunis et le propriétaire à donc son bien en pleine propriété et bénéficie des plus values immobilières

Avantages: 

• Bénéficier du régime B.I.C. et donc d'un amortissement supplémentaire. Plus favorable que les revenus fonciers.
• Pas de plus values

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Montage N°2: 

• Immobilier dont vous êtes déjà propriétaire (achat, donation, succession)

• Vente à une S.C.I ou holding dont vous êtes toujours propriétaire, mais ou vos héritiers sont présents.  (possible avec démembrement).

Avantages: 

• Pouvoir bénéficier une 2 ème fois de la création d'un déficit fiscal.
• Vendre son bien tout en restant propriétaire (selon répartition titres avec héritiers).
• Organiser la transmission sans se démunir.

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Montages N° 3: 

• Achat à travers une S.C.I.
• Tenir la comptabilité (expert comptable) selon la règle de reconstitution de compte courant d'associé.
• Le compte courant permet d'avoir un actif et un passif égal et donc une valeur comptable proche de zéro.
• Transmettre les titres de la S.C.I.

Avantages: 

• Pouvoir transmettre en réduisant les droits de donations.

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Montage N° 4: 

• Achat très favorable d'un  « DE ROBIEN » lorsqu'il existe déjà des revenus fonciers.

Avantages: 

• Augmente la part globale du déficit.

Il est à noter que d'autres montages peuvent êtres réalisés à partir de ces schémas de base,  dans le respect des règles juridiques et fiscales. 

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