Les raisons contre:

1.Être propriétaire en conservant l'anonymat

Vous ne souhaitez pas qu'on sache que vous êtes propriétaire de cette superbe demeure. Et vous avez l'idée de vous cacher derrière une S.C.I. L'anonymat ne résistera pas longtemps… La S.C.I doit se faire immatriculer au registre des sociétés tenu par le greffe du tribunal de commerce de son siège social. Sans cette formalité, elle n'a pas la «personnalité juridique», un élément essentiel de son existence. Il lui sera impossible, par exemple, d'ouvrir un compte en banque ou de faire valoir ses droits en justice. N'importe qui peut se procurer un extrait de ce registre, sur lequel figure le nom des associés. Pour faire durer le mystère un peu plus longtemps : donnez à la S.C.I un siège social très éloigné du lieu de situation de la maison - le domicile d'un associé, par exemple.

2.Acheter en couple avec de très jeunes enfants

Dans l'indivision, les décisions se prennent à l'unanimité. Dans la S.C.I, tout dépend des statuts. Le gérant peut diriger seul avec des pouvoirs très larges : acheter, emprunter, vendre (sauf en cas d'associé mineur). Même s'il n'a plus qu'une part de la société ! Il peut donner toutes les autres, à ses enfants par exemple, et rester maître à bord. Des garde-fous sont cependant prévus : le gérant doit rendre compte aux associés au moins une fois par an et ses actes doivent être conformes à l'objet social indiqué dans les statuts. De plus, il engage sa responsabilité, tant civile que pénale, pour les fautes éventuellement commises.
Inconvénient - Avec l'âge, le gérant risque de perdre ses facultés intellectuelles. Si, les statuts ont limité les possibilités de révocation, sa destitution va nécessiter un recours au tribunal, après constat d'incapacité par un médecin

3.Échapper aux créanciers

Beaucoup pensent que le risque encouru par les associés d'une société civile immobilière se limite à leur apport dans le capital. C'est une erreur «Les associés répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leur part dans le capital», dit l'article 1857 du Code civil. Un associé détenant la moitié des parts est tenu de payer la moitié de toutes les dettes de la S.C.I. Il n'est pas permis d'alléger cette responsabilité. Mais il est possible de l'alourdir. C'est ce que ne font les banques quand elles consentent un prêt à une S.C.I. Elles exigent la caution solidaire des associés ou, du moins, du plus solvable d'entre eux. En cas de défaillance de la société, le prêteur réclamera la totalité des remboursements à cet associé, à charge pour lui de se retourner contre les autres.

4. Déduire des impôts les charges de sa résidence principale

«Si, au lieu d'acheter en direct mon logement, je créais une S.C.I qui me loue le bien, ne pourrais-je pas déduire des loyers toutes les charges, travaux, intérêts d'emprunt.? Le déficit foncier viendrait en déduction de mes autres revenus fonciers, voire de mon revenu global, et me ferait faire une belle économie d'impôt.» La question revient souvent dans vos courriers. Ne rêvez pas, l'administration vous accuserait d'abus de droit ! En effet, aucune charge n'est déductible du logement dont le propriétaire se réserve la jouissance. Le bail conclu entre la société et son unique associé n'a d'autre but que de faire échec à ce principe. Le fisc redresse donc, avec intérêts de retard et pénalités, car il n'y a aucune chance que la bonne foi du contribuable soit reconnue. Petite consolation, en cas de vente : l'associe qui occupait le logement à titre de résidence principale échappe à l'impôt sur les plus-values sur la partie de prix qui lui revient.

5.Se vendre un bien à soi-même

Le cas d'un propriétaire bailleur lourdement taxé sur ses revenus fonciers depuis qu'il n'a plus de crédit sur le bien loué. Il veut créer une S.C.I qui va emprunter et lui racheter le bien. D'une part, il encaisse le prix, d'autre part, il allège sa facture fiscale en déduisant à nouveau des intérêts. Mais le fisc veille. En considérant que la vente est uniquement fondée sur des préoccupations fiscales, il invoquera l'abus de droit et refusera la déduction des intérêts. La «vente à soi-même» doit avoir d'autres motivations : solder un prêt en cours et réemprunter à meilleur taux, par exemple, ou substituer un prêt classique à un crédit in fine dont on ne peut pas rembourser le capital. Sous réserve de la bien vaillance de l'administration Fiscale.

6.Donner la nue-propriété d'un investissement Périssol, Besson ou Robien

Les époux qui, avant le 31 août 1999, ont fait un investissement Périssol en S.C.I ne peuvent, pendant les neuf années de location obligatoire, pas donner la nue-propriété des parts à leurs enfants. Même s'ils conservent l'usufruit et que le bien reste loué ! L'administration les redresserait en considérant qu'ils n'ont pas respecté leur engagement de conserver les parts pendant neuf ans. Si ces mêmes époux avaient acheté le bien en direct, sans passer par une S.C.I, ils pourraient en donner la nue-propriété à leurs enfants. Dès lors que le logement reste loué, les propriétaires, devenus usufruitiers, conservent le droit de déduire l'amortissement. Mieux encore, celui-ci est toujours calculé sur la valeur de la pleine propriété. C'était trop beau ! En prenant la place du Périssol, le dispositif Besson a écarté toute possibilité de faire donation de la nue-propriété, qu'elle porte sur le bien lui-même ou sur des parts de S.C.I. Il en est de même dans le nouveau dispositif Robien.

Source : Mieux Vivre Votre Argent -  

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