Les raisons pour:

1. Acheter à deux sans être mariés

En cas de décès d'un époux, le survivant peut rester dans le logement, gratuitement pendant un an, voire jusqu'à la fin de sa vie (articles 763 et 764 du Code civil). Pour les concubins, même pacsés, cela n'est pas possible. Quand l'un des deux décède, ses héritiers peuvent mettre le survivant à la porte. Pour pallier à cela, il suffit aux concubins d'acheter en S.C.I et de se céder mutuellement l'usufruit de leurs parts. Si l'acquisition a été faite à crédit, les frais sont minimisés. Chacun devient nu-propriétaire de ses parts et usufruitier de celles de l'autre. Au premier décès, l'usufruit du défunt s'éteint. La moitié en nue-propriété du concubin en vie devient moitié en pleine propriété, sans aucun droits de succession à payer. Sur l'autre moitié, il conserve l'usufruit et peut jouir de la totalité du logement pour le restant de sa vie. Seule lui échappe la nue-propriété des parts du défunt. Mais en rédigeant une clause d'agrément on lui permettra de les racheter. Cette solution est plus intéressante que la tontine, trop dangereuse et limitée. Son avantage fiscal profite seulement aux logements valant moins de 76 000 euros au jour du premier décès.
Inconvénient - Aucun, sauf que la cession croisée de parts démembrées est un acte assez technique qui justifie l'intervention d'un notaire ou d'un avocat.

2. Gérer seul avec les pleins pouvoirs

Dans l'indivision, les décisions se prennent à l'unanimité. Dans la S.C.I, cela dépend des statuts. Le gérant peut diriger seul avec des pouvoirs très larges : acheter, emprunter, vendre (sauf en cas d'associé mineur). Même s'il n'a plus qu'une part de la société ! Il peut donner toutes les autres, à qui bon lui semble, et rester maître à bord. Des limitations sont prévues : le gérant doit rendre compte aux associés au moins une fois par an et ses actes doivent être conformes à l'objet social indiqué dans les statuts. Il engage sa responsabilité, tant civile que pénale, pour les fautes éventuellement commises.
Inconvénient - Avec l'âge, le gérant risque de perdre ses facultés intellectuelles. Si, en plus, les statuts ont limité les possibilités de révocation, sa destitution va nécessiter un recours au tribunal, après constat d'incapacité par un médecin.

3. Verrouiller le capital et éviter toute intrusion

Quand un indivisaire décède, ses héritiers intègrent l'indivision et compliquent encore un peu plus sa gestion. Impossible dans la S.C.I. Par une clause dite «d'agrément», à inclure dans les statuts, les associés peuvent soumettre à leur accord préalable l'entrée de toute nouvelle personne dans le capital social. La clause peut concerner tous les modes de transmission des parts: la vente, la transmission par donation ou succession, même au profit du conjoint ou d'un descendant ! Seule condition : faute d'agréer le nouveau venu, les autres associés devront racheter ses parts au sortant.
Inconvénient - En voulant trop verrouiller le capital, on finit par rendre toute cession de parts impossible, sauf au profit des coassociés… et à condition de s'entendre sur le prix. En cas de désaccord, la valeur des parts doit être établie par un expert, choisi par les associés ou désigné par le juge.

4.Conserver une propriété de famille entre plusieurs générations

C'est la maison où enfants et petits-enfants ont l'habitude de se retrouver. Préparant leur succession, les grands-parents constituent une S.C.I à laquelle ils apportent le bien. Ils continuent à habiter la maison, conservent pour eux l'usufruit des parts et répartissent la nue-propriété entre tous leurs descendants. Avec les conseils du notaire, les règles de réserve héréditaire et de quotité disponible sont respectées et le bénéfice des abattements fiscaux optimisé. La transmission de la propriété est assurée. Libre ensuite à chacun de conserver ses parts et de séjourner dans la maison s'il en a envie. Sinon, il peut toujours les céder à un oncle ou à une cousine plus attachés que lui à cette propriété.
Inconvénient - Tout se passe bien tant que chacun y met du sien. Possibilité de racheter les parts de celui qui veut partir.

5.Sortir l'immobilier des actifs professionnels

Propriétaire des murs et du fonds, un chef d'entreprise souhaite vendre et prendre sa retraite. L'ensemble vaut trop cher pour les repreneurs intéressés. Il sort alors l'immobilier et l'apporte à une S.C.I constituée par lui-même, son conjoint et leurs enfants. Il vend le fonds séparément, pour un prix plus abordable, à un repreneur et la S.C.I lui loue les murs. Avec les loyers, il s'assure des revenus pour sa retraite. En faisant donation progressive de la nue-propriété des parts de S.C.I à ses enfants, il transmet le bien en douceur. En se nommant gérant statutaire, il peut continuer à diriger.
Inconvénient - Aucun, en dehors du risque de non-paiement des loyers par le locataire. Il peut de toutes façons s'assurer contre ce risque.

6.Réaliser un gros investissement à plusieurs

En achetant un immeuble entier, l'investisseur fait une bien meilleure affaire que s'il acquiert plusieurs lots séparés. Il échappe au statut de la copropriété. Mais l'opération nécessite souvent des capitaux très importants. Il peut s'associer avec un parent ou un ami et acheter en S.C.I ? Autre exemple: celui d'un investissement locatif dans le cadre de l'amortissement Robien. A deux, il devient plus facile d'acheter une grande maison neuve, très recherchée par les locataires. L'avantage est alors doublé. La limite annuelle du déficit foncier imputable sur le revenu global est de 10 700 euros par associé investisseur. A condition, bien sûr, qu'il ne soit pas locataire du bien !
Inconvénient - Difficile de revendre ses parts. Il faut revendre le bien d'un commun accord entre associés.

7.Vendre un bien à ses enfants

Des parents âgés sont propriétaires d'un immeuble locatif qu'ils souhaitent transmettre à leurs enfants majeurs. Plutôt que de leur donner le bien, ils le vendent à une S.C.I qui sera constituée par les enfants. La société emprunte et les loyers couvrent les remboursements de prêt. Si les enfants perçoivent eux aussi des loyers et sont, de plus, fortement imposés, la société a alors intérêt à souscrire un crédit in fine. L'opération permettra aux associés de ne pas dégager de bénéfices fonciers supplémentaires, voire de réaliser un déficit déductible de leurs autres revenus fonciers. Si les parents n'ont pas besoin d'argent, ils peuvent placer le montant de la vente sur un contrat d'assurance vie, en désignant les enfants comme bénéficiaires. A terme, ceux-ci se retrouveront avec l'immeuble et l'argent de l'immeuble avec une fiscalité allégée.                                  

Inconvénient - Ce montage requiert les conseils d'un spécialiste de l'ingénierie patrimoniale.

8.Rénover et transmettre un immeuble

Si l'immeuble loué nécessite de gros travaux : ravalement, toiture, etc. Les parents en font apport à une S.C.I constituée avec leurs enfants. La société opte dès le départ pour l'impôt sur les sociétés (IS), puis se lance progressivement dans les travaux, financés partiellement à crédit. L'intérêt de l’ IS est de pouvoir amortir le bien, à un taux compris entre 3 et 4 %. Cette charge est déductible du résultat et permet à la société de réduire son impôt… et de dégager de la trésorerie, ce qui permet de payer les travaux. C'est autant de moins que les associés doivent apporter en compte courant.
Inconvénient - L'option à l’ IS est irrévocable. De plus, la société perd sa transparence fiscale. Si elle verse des dividendes, ceux-ci se retrouveront imposés deux fois, au niveau de la société et des associés. A réserver pour une rénovation lourde accompagnée de la transmission des parts sociales aux héritiers.

9.Donner des parts plutôt que des droits indivis

Prenons l'exemple d'un logement de 150 000 euros, sur lequel il reste 90 000 euros de crédit. En cas de donation d'un tiers de l'indivision, les droits sont calculés sur ce pourcentage de la valeur réelle du bien, soit 50 000 euros, sans tenir compte du prêt. En revanche, si le logement est en S.C.I, la valeur des parts sociales est égale à celle de l'immeuble moins les dettes, soit 60 000 euros. La donation d'un tiers des parts sera taxée sur 20 000 euros.
Inconvénient - La S.C.I doit être bien tenue. Sinon, l'administration pourrait l'accuser d'être fictive et la requalifier en… indivision !

Source : Mieux Vivre Votre Argent  

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